• 社科院院長幫“改善型剛需”提了兩個建議
  • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2020-05-28  /  瀏覽:65 次  /  

大會期間,中國社科院院長謝伏瞻5月24日在小組討論時建議,完善房地產調控政策,同時對單套改善型住房實行支持政策。同時,調整普通住宅和非普通住宅的認證標準,以及放寬認房又認貸的限制條件,減免有關稅費。

這建議看起來都切中要害,但仔細想來,卻又蘊含隱患,特別是對于房價來說,怕是要再催生出一波暴漲啊。01

單套改善型剛需,抗風險能力相對較弱,受房價波動的影響也更大。2017年,在北京實施認房又認貸的標準之后,房價跌幅一度達到15%-20%。

一般情況下,房價的高低直接決定了購房者的年齡上限,大數據顯示,中國購買首套房的平均年齡為27歲。但是放到城市等級上看,以一二線城市為例,2018年主力購房者的年齡在35歲至50歲之間。

房價越高,對購房者的經濟要求也就越高。

數據表明,剛需型房貸家庭的債務風險尤其突出,資產負債率、金融資產負債率和月償債收入比分別為24.2%、151.3%和33.0%,都遠高于平均水平。與之相對的,則是擁有多套房的投資類家庭,其債務風險相對較低,對于房價波動的承受能力也更強。

因此,是否該為這些“剛需型房貸家庭”開辟一條專門通道,為他們在購買單套改善型住房時提供保障,也成為一個焦點。

如果真要對剛需型房貸家庭實施保障,衡量的標準又該如何制定?

中國社會科學院院長謝伏瞻給出的建議是,完善房地產調控政策,對單套改善型住房交易實行支持政策;調整普通住宅和非普通住宅的認證標準,以及放寬認房又認貸的限制條件,減免有關稅費。

簡單地說就兩條,一是調整普宅與非普宅的認證標準,二是放寬認房又認貸的限制條件。

這兩點措施,從本意來講都是從剛需改善出發的。但我們也要考慮到,剛需購房標準降低之后,有可能導致購房群體大量入市,房價難免會迎來一波大漲。

首先從普宅與非普宅的認證標準來看,現在非普宅一般指的是住宅建筑面積較大或者用作商業用途的房子,我們可以將“非普通住宅”理解為建筑面積較大的房子,也就是“豪宅”。

各地方對普宅和非普宅的標準不一。以深圳為例,在2019年11月,深圳宣布取消容積率1.0以上、面積144平方米以下、滿兩年房屋的“豪宅稅”,帶來的結果是什么呢?深圳樓市直接進入動蕩,有業主連夜漲價30萬元。而深圳這大半年的樓市發展也是有目共睹,各路投資者拍馬而來,百萬喝茶費重出江湖,企業貸悄然進入樓市……監管部門經過好一番折騰,才抑制了深圳房價玩命暴漲的勢頭。

從深圳的教訓可以預見,如果放開豪宅稅,確實會利好改善型剛需,但同樣也可能引來炒房客。有數據表明,前幾個月深圳投資性購房的比例,已經快要追上2016年那波牛市,威力可想而知。

為了對沖疫情影響,近期的房地產調控政策大多出現了松綁跡象,最簡單的就是看各地發布的人才政策,落戶一松再松,激活樓市也是分分鐘的事,因此業內對房價大漲的擔憂也一直沒停過。兵馬未動,炒房先行,畢竟擁有多套房產的家庭抗壓能力更強。

對那些單套剛需改善的家庭而言,普宅與非普宅的認證標準改變,其實比不上認房又認貸政策的建議。

畢竟此前的認房又認貸政策,意味著哪怕名下無房產,但只要有過貸款買房的記錄,再買房都算第二套。這對改善型購房群體的沖擊太大,曾攔下了不少剛需的腳步。就推行的情況來看,以北京為例,在2017年出臺認房認貸相關政策之后,房價曾出現了15%-20%的下跌,市場直到2018年底才逐步回溫。

按照這個歷史經驗來一波倒推,如果放寬認房又認貸的政策,造成大量改善型剛需入市,那么房價也可能出現進一步上揚。

02

到底是什么托高了房價?

在過去幾十年里,房地產的調控政策就沒停過,但無論風向往哪兒吹,最后大多都是把房價越吹越高了,頗為微妙。

最新的國家資產負債表表明,我國總資產已經超過1300萬億元。這1300萬億的總資產,包含的是能夠計價的所有物品,從實體的土地、房產到虛擬的有價證券,應有盡有。其中房產所占的份額應當不少,畢竟房子建出來就算資產。

而根據國家統計局的數據,2019年我國全年的商品房銷售額為159725.12億元,2018年為149973億元,2017年為133701億元,2016年為117627億元,銷售額年年都在攀升,房地產的市場也是越來越大。如果不出意料,今年的商品房銷售額和商品房銷售面積又將破新高。

但是,房地產市場會一直擴張下去、永不停歇嗎?顯然不能。

央行今年4月發布了《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》,顯示中國城鎮居民家庭住房擁有率為96%,有一套房的占比58.4%,有兩套房的占比31%,有三套房及以上的占比10.5%。

落到每戶城鎮居民家庭的身上,戶均1.5套,人均住房面積超過40平方米。

不過,這個人均數據要是放到具體城市去看,就有所不同了。此前恒大研究院首席經濟學家任澤平曾表示,截至2018年底,一二線戶均住房均不及1套,而三線城市的戶均住房超過1.1套。

從這兩個數據出發可以推測,能夠托起房價的主力軍,將是仍未達到戶均1套房的一二線城市居民,以及沒在城鎮買房的農村人口——前者代表的是更強的購買力,而后者代表的是人口紅利,兩者結合到一起,樓市這個擊鼓傳花的游戲才能繼續玩下去。

03

2020年的樓市略顯困難,經過五一期間一波成交量大漲之后,最近幾周一線城市的二手房成交量都出現了回落跡象,積壓的那波剛需似乎給釋放完了。

在房地產調控下的樓市,小陽春來得快,去得也快。

與逐漸被冷落的樓市相比,開發商拿地依然火熱,大佬們開始重新布局一二線城市,高溢價拿地并不少見,似乎對未來樓市依然持有樂觀態度。而那些被開發商看重的一二線城市,房價收入比(住房價格與城市居民家庭年收入之比)都太高了,其中深圳以47.3的房價收入比沖到了全球第2名,僅次于隔壁香港。

與如火如荼的樓市相比,我國的城鎮化率卻在逐步放緩。2019年末,我國城鎮化率的數據是60.6%,而按照專家的預測,城鎮化率達到70%大概在2040年——這不到10%的增長,還要走20年。這也意味著,未來的人口紅利不會像前幾年那么多,托起房價的手無形中也少了一只。

在這種態勢下,樓市還能承擔多少沖擊?


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